遺産相続相談、遺産分割相談、遺産相続税相談、相続税還付相談、相続税試算相談など遺産相続のお悩みを解決する相続税専門の長嶋佳明税理士事務所。

マンション販売を手掛ける日本エスリード株式会社様（東京証券取引所市場第1部上場） からのご依頼により、現在分譲中の「エスリード苦楽園老松町」 のモデルルームにて、資産運用と税務の無料相談会を11/29（日）と12/5（土）に実施しておりましたが、無事に全日程が終了しました。

【相談会の予定時間を１時間オーバー】
来場されたお客様から、大変熱心なご相談をいただきました。
お客様お一人お一人、個別にご相談をお受けしましたが、相談会の予定時間を１時間オーバーするほどでした。

資産運用だけでなく、
・住宅ローン減税
・住宅ローンの組み方
なども併せてお話させていただきました。

長嶋は毎週、東京都に勤務する公務員の方々からライフプランのご相談をお受けしておりますので、そこでの経験が役立ちました。
東京と関西の違いも比較しながらお話することができました。

今後もこうしたご依頼がありましたら、お客様のためにお引き受けしたいと思います。

このほど、平成21年度の与党税制改正大綱が決定されました。
この案をベースに来年3月の国会で税制改正が行われる予定です。
昨年と同様、民主党の動きによっては修正されますので、現時点ではまだ参考程度の位置づけとなります。
長嶋ブログでは、項目を絞りましてご紹介していきたいと思います。

住宅ローンを組まないときでも所得税の減税がされます

【制度の概要】
マイホームについての所得税減税の制度として、住宅ローンを組まないときでも、次の2つの制度が創設されます。
（1）200年住宅のための所得税減税
（2）省エネやバリアフリー改修工事のための所得税減税

【具体的な内容】
（1）200年住宅のための所得税減税
平成22年12月31日までに、200年住宅を取得して住み始めたときは、通常の住宅価格よりも割高になった部分（1000万円を限度とします）の10％の金額を、その住宅に住み始めた年の所得税から控除します。
なお、控除しきれなかった金額があるときは、翌年の所得税から控除します。


（2）省エネやバリアフリー改修工事のための所得税減税
平成21年4月1日から平成22年12月31日までに、省エネやバリアフリー改修工事をしたときは、その改修工事の費用の10％を、その改修工事をした年の所得税から控除します。


※この2つの制度は、住宅ローン減税との選択制となります。

【不動産取得税の減税は3年延長されます】
住宅及び住宅土地を取得したときの不動産取得税の標準税率（4％）を、3％とする特例措置を3年間延長されます。

このほど、平成21年度の与党税制改正大綱が決定されました。
この案をベースに来年3月の国会で税制改正が行われる予定です。
昨年と同様、民主党の動きによっては修正されますので、現時点ではまだ参考程度の位置づけとなります。
長嶋ブログでは、項目を絞りましてご紹介していきたいと思います。


住宅ローン減税制度の延長・拡充

【制度の概要】
・住宅ローン減税は、5年間延長されます。
・一般住宅と認定長期優良住宅（いわゆる200年住宅）に区別されて、減税額が拡大されます。
・省エネ住宅やバリアフリー工事に対する住宅ローン減税制度も5年間延長されます。
・住民税も住宅ローン減税の対象になります。

【具体的な内容】
住宅ローン減税は、マイホームに住み始める年によって、次のように定められています。
報道されております「最大600万円の住宅減税」というのは、いわゆる200年住宅を新築した場合に限られます。
一般のマイホームを購入された方につきましては、年間50万円を限度として10年間、計500万円が最大の減税額となります。

一般のマイホームの住宅ローン減税

200年住宅の住宅ローン減税

 【住宅ローン減税は住民税からも控除できるようになりました】
従来から、住宅ローン減税は所得税のみの減税でした。
上記の住宅ローン減税を利用された方で、所得税から減税額を引ききれなかったときは、住民税から控除することができるようになりました。

（例）
（1）住宅ローン減税額　25万円
（2）納める所得税　　　20万円
（3）戻ってくる税金　　（2）-（1）＝20万円

まだ減税枠が5万円残っているので、この5万円を住民税から差し引くことができます。

 具体的に、住民税の減税額は、所得税の所得金額の5％（最大9万7500円）となります。

住宅ローン減税は、元々所得税のみの減税制度です。
税制改正で住民税からも減税することにより、減税効果を高める方向で検討されそうです。

 （日本経済新聞11/9 ）
住宅ローン減税、住民税からも控除　09年度税制改正

自民党税制調査会の柳沢伯夫小委員長はインタビューで、2009年度の税制改正で検討する項目に言及した。住宅ローン減税では所得税だけでなく住民税からも税金を差し引ける制度を導入する考えを表明。納めている所得税より多く税金を控除できるため、所得がそれほど多くない人でも過去最大の住宅ローン減税の恩恵を受けやすくなる。
国土交通省によると夫婦と子供2人の世帯の場合、年収750万円の人で1年に納める所得税は23万円程度。住宅ローンの税額控除の上限が過去最高（例えば期間10年で600万円）になっても、所得税から控除しきれないケースが出てくる。住民税を含めれば、より多くの税金を差し引くことができ、減税効果が高まる。

 【減税の財源はどうするのか？】
住民税は地方の大事な税収です。
これが減税となれば、地方財政を圧迫しかねません。
減税をするのは結構ですが、この財源はどうするのか。
国が穴埋めすることになるのかもしれません。


【改正住宅ローン減税は誰が減税されるのか？】
この改正が予定されている住宅ローン減税は誰が減税されるのか？が重要だと思います。
要するに、既にマイホームを購入された方も減税枠が拡大されるのかどうか？

おそらく、これからマイホームを購入される方が対象。
つまり、平成21年1月1日（あるいは同年4月1日）以降にマイホームを購入された方がこの600万円に拡大される予定の住宅ローン減税を受けられると個人的に考えます。


【マイホーム購入時期を遅らせることも検討？】
年内にマイホーム購入をお考えの方は、年明け1月に遅らせる（あるいは3月くらいまでしばらく様子を見る）ことを検討することも必要かもしれません。

住宅ローン減税の法改正の速報について、以前長嶋ブログではこのようにお伝えしておりました。
現在の経済の状況を考え、以前お伝えした減税額300万円が600万円に引き上げる方向で検討が始まりました。

（日本経済新聞10/29 ）
住宅ローン減税、控除上限「600万円」軸に　期間10年が有力

政府・与党は2009年度の税制改正で、住宅を取得した人が住宅ローン減税で所得税額の控除を受けられる上限をいまの160万円から、過去最高の 600万円に引き上げるなど制度を大幅に拡充する検討に入った。購入時の負担を軽減して住宅取得を促し、世界経済の減速に伴って悪化する景気にテコ入れするのが狙い。月内にまとめる追加経済対策に制度拡充の方向性を盛り込み、年末の税制改正論議で詳細を決める。
麻生太郎首相が23日に追加対策の一環として住宅ローン減税を過去最高まで引き上げるよう指示したのを受け、国土交通省と財務省が協議に入った。8月の税制改正要望で300万円としていた控除額の要望を大幅に上方修正する形になる。
 

【住宅ローンの上限は6000万円程度】
減税期間10年、減税の上限600万円ですと、住宅ローンの上限は6000万円程度になるものと思われます（控除率1％と仮定）。
ただ、減税の上限600万円は、毎年の年末の住宅ローン残高が6000万円あるという前提です。
毎月住宅ローンを返済していきますので、毎月住宅ローン残高が減っても住宅ローンの年末残高が10年間常に6000万円あるということは、マイホームを1億円くらいで購入した方が、減税の上限600万円を受けられます。
したがいまして、減税の上限600万円を多くの方が受けるというのは現実的ではないと思います。

それならば、住宅ローンの上限を3000万円程度にして、控除率を1.5％や2％などに引き上げた方が、国内経済の活性化につながるのではないかと長嶋個人的には思います。


【引き続き住民税の申告が必要？】
現行の住宅ローン減税でもそうですが、所得税から差し引きできなかった減税枠は、住民税から差し引くことができます。
住民税から差し引くには、市町村や税務署で申告が必要となっています。
せっかく住宅ローン減税の枠が拡大されましても、申告をしなければならないことを知らない方は、最大限に住宅ローン減税を受けられなくなります。
しかも、この個人住民税の申告は毎年しなければなりません。
会社員の方で、会社で年末調整をされている方も、例外なく毎年の申告が必要です。

個人住民税の申告という制度を現状のまま引き続き行うのかも注目です。

【マイホーム販売の営業トークにご注意】
住宅ローンの組み方など、ライフプラン相談 の際にご相談者からよくお聞きするのですが、「住宅ローン減税は今年で廃止になるので今年中にマイホームを購入しましょう」という営業トークが行われているようです。
日本経済の状況が悪い、特に不動産・建築業界の状況が悪いので、マイホームを購入してもらいたいという営業マンの方のお気持ちもわからなくはないですが・・・

長嶋ブログでは、ライフプランに関係する情報もお伝えしていますので、参考にしていただけたら幸いです。

国土交通省は、今年の年末で期限切れとなる「住宅ローン減税」を5年間延長して、減税枠の拡大を要望しています。
ただ、財務省は一般住宅向けのローン減税の拡大には慎重で、来年度の税制改正で実現するかどうかわかりません。
（参考：日本経済新聞8/30）

 ＜国土交通省の住宅ローン減税の減税枠拡大案＞

【マイホームの購入は来年のほうがオトク！？】
今年の年末くらいにマイホームの購入を検討されているみなさまは、購入を来年にすると減税枠が広がる可能性もあります。
現在の住宅ローン減税制度ですと、減税の最高額は160万円ですが、この税制改正案がこのまま通ると、減税の最高額は300万円まで増えます。

ただし、この住宅ローン減税制度が延長されないとすれば、住宅ローン減税は今年で終了となり、
来年マイホームを購入しても減税を受けられなくなります。

このように、私たち消費者が混乱することにもなりかねませんので、政府には早めの対応をお願いしたいと思います。

【住宅ローン減税は国策です】
賃貸住宅や持ち家にお住まいの方は、住宅ローン減税の特典を受けることができません。
減税額が大きいので不公平感を指摘する声もあるようです。

住宅ローン減税は国策として、国内経済の活性化を目的としています。
国民がマイホームを購入すれば、家電製品や家具なども併せて購入することが多いと思います。
このように、マイホームを購入すると建築業者や不動産業者だけでなく家電量販店などの小売業も活性化されます。
政府の考え方は「減税の特典を受けたいのなら、マイホームを購入してください」なのかもしれません・・・

住宅ローンの固定金利が低下しています。

今、マイホームを購入される方にはとって朗報だと言えると思います。

住宅ローンを組むときにご注意いただきたいのは、公表されている店頭の金利がそのまま住宅ローンの金利になるとは限らないということです。

どういうことか？

住宅ローンの金利がいつ決まるのか？ということです。

住宅ローンの種類によって、大きく2つに分かれます。

（1）実際に住宅ローンの融資がされたときに金利が決まる。

（2）住宅ローンを申し込んだときに金利が決まる。

（1）は主に「フラット35」と呼ばれる住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が扱う住宅ローンです。

（2）は主に、（1）以外の住宅ローン。つまりほとんどの金融機関での住宅ローンは、こちらのタイプになります。

【事例】建設中のマンションの展示場に足を運んでマンション購入を決めました。マンションの完成は今から半年後です。

1.の「フラット35」タイプの住宅ローンは、半年後に完成したときに住宅ローンの融資がされますので、半年後の金利となります。

2.の一般的な住宅ローンは、申し込んだ「今」の金利となります。

半年後の金利が上がっているのか？それとも下がっているのか？それは誰にもわかりません。

1.の「フラット35」タイプの住宅ローンを選ぶときは、これからの世の中の動きを考えていくことも大事になってきます。

（日本経済新聞2/1）

２月の住宅ローン金利、一段と低下・10年物は２年半前の水準
　住宅ローンの固定型金利が2月、一段と低下する。大手銀行の期間10年物は年3.5％程度と、日銀が量的緩和政策を取っていた約2年半前の水準に下がる。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題に端を発する金融市場の混乱で長期金利が低下しているため。

　三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの4行は2月、すべての期間で固定金利を引き下げる。3年と5年物では4行がそろって0.15％引き下げ、それぞれ3％、3.1％とする。10年物の金利は0.05-0.1％引き下げて3.5-3.55％。

　大手行の住宅ローン金利は日銀がゼロ金利政策を導入した1999年ごろから、10年物で3％台半ばだった。2006年には日銀の利上げに伴い上昇を始め、07年7月には4行とも4％を突破した。政策金利は0.5％のままだが、サブプライム問題の影響が金融市場に広がり、長期金利が大幅に低下。長期金利に連動する住宅ローンも下がる傾向にある。

昨日、知人からマイホームの税金相談がありました。

【相談内容】

昨年、親からお金を借りてマイホームを購入しました。

お金を返済する予定がないので「贈与」にします。

住宅ローン控除の申告と、贈与税の申告は別々にしないといけないの？

3000万円までの贈与は、贈与税がかからないことは勉強して知っています。

借りたお金は、夫婦それぞれの親から1500万円ずつ。

購入したマイホームは3000万円です。

マイホームの名義は、夫婦半分ずつです。

※プライバシー保護のため数字など若干修正を加えています。

【結論】

（1）住宅ローン控除の申告は「所得税」のお話です。

（2）親からお金を借りたことによる申告は「贈与税」のお話です。

それぞれ、違う種類の税金ですので、別々に申告をしないといけません。

【申告をする意味は？】

（1）住宅ローンの申告は「所得税を戻してもらう」ための申告です。

（2）贈与税の申告は「贈与税を納める」ための申告です。

【贈与税はいくらくらいになるの？】

ご夫婦それぞれ親から1500万円ずつの贈与を受けています。

ご夫婦それぞれ525万円ずつ贈与税を納めることになります。

つまり、一家で1050万円の税金がかかります。

親から借りたお金3000万円は既にマイホームの購入のために使っているので、1050万円の税金を納めることは難しいと思います。

【長嶋がしたアドバイスとは？】

（1）本当に贈与にしていいの？

→贈与税の負担が大きいですので、本当に贈与でいいのか知人に聞いてみました。そして、贈与以外の方法もあることをお伝えしました。

（2）知人が勉強した「3000万円までの贈与は非課税」というのは手続きをしないといけない。

→おそらく「相続時精算課税制度」のことを言っていると思いました。確かに贈与を受けたときは贈与税を納めなくていいですが、相続が発生したときに相続税がかかるかもしれないことをお伝えし、その他のデメリットもお伝えしました。

（3）（1）と（2）のメリット・デメリットをお伝えして、その具体的な解決方法をお伝えしました。

【最終的に決めるのはご本人です】

長嶋は、考えられるすべての方法を説明し、それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

それを踏まえてご本人がどうするのか？を決めていただく。

長嶋はこのようなスタンスでお客様と接しています。

【大きなお金を動かすときは専門家に相談が必要！？】

マイホームは一生に一度購入するかどうかの大きな買い物。

そのときの判断が一つ間違えれば、数百万円・数千万円の税金がかかることもあります。

例えば、このケースでマイホームの名義がご夫婦半分ずつでなかったとしたら、親から借りたお金についての贈与税だけでなく、夫婦間でのマイホームの贈与となり、マイホームに対して贈与税がかかることもあります。

個人的な意見ですが、マイホームなど数千万円単位のお金が動くときには、専門家に相談することも必要かと思います。

先日、与党の2008年度の税制改正大綱がまとまりました。

身近な改正内容をお伝えしていきたいと思います。

＜200年住めるマイホームは税金が安くなります＞

【みなさまのメリット！】

固定資産税が5年間、半額になります。

【税金以外のメリット！】

200年住めるような丈夫なマイホームを作ると、マイホームの建て替えの回数が減って、廃棄物などが少なくなります。

「環境に優しく」という社会貢献につながると思います。

【どれくらいのメリットがあるの？】

120㎡まで、固定資産税が半減されます。

【減税制度を利用するときの注意点】

（1）長い間住むことができる証明書を準備して、市町村に申し出ます。

申し出るという手間が少々かかります。

【結局、減税制度は市民からの申し出です】

減税などの特典は、省エネリフォーム減税と同じく、市民から申し出をしないと受けられません。

今の世の中、知っている人がトクをして、知らない人がソンをする。

そんな時代になっているようです・・・

必ずしも、住宅メーカーさんや工務店さんの担当者がこの減税制度を知っているとは限りません。

自分の身は自分で守るということでしょうか・・・

【私見のデメリット】

（1）現実的に、本当に200年も住めるのか？と・・・

20年くらいの周期で高額な改修工事も必要になってくると思います。

目先の5年程度の減税をするなら、将来の高額な改修工事の費用を補助してくれたほうがありがたいのではと思います。

マイホームが古くなれば古くなるほど、改修費用も高額になると思いますので・・・

【そもそも減税制度ができた理由は？】

（1）マイホームの建て替えのときに出る廃棄物の削減

（2）マイホームを作るときの資源の節約

省エネリフォーム減税と同じく「環境に優しく」というのがキーワードのようです。

先日、与党の2008年度の税制改正大綱がまとまりました。

身近な改正内容をお伝えしていきたいと思います。

＜省エネ住宅にリフォームすると税金が戻ってきます＞

【みなさまのメリット！】

（1）住宅ローンを組んで省エネ住宅にリフォームをすると、所得税が戻ってきます。

（2）省エネ住宅のリフォームをすると、固定資産税が安くなります。

【税金以外のメリット！】

（1）省エネ住宅になりますので、毎月の水道光熱費の節約になり、家計が助かります。

（2）「環境に優しくする」という、ある意味社会貢献につながると思います。

【どれくらいのメリットがあるの？】

（1）所得税が合計最大60万円戻ってきます。

住宅ローンの年末残高（最高200万円）の2％が5年間、所得税が戻ってきます。

年間最大4万円戻ってきますので、5年間で最大20万円の所得税が戻ってきます。

省エネ以外のリフォームにも減税されますので、それも含めると最大60万円の所得税が戻ってきます。

（2）固定資産税が1/3安くなります。

省エネリフォームが終わった翌年に限りますが、固定資産税が1/3安くなります。

【私見のメリット】

今の制度にもあります、高齢者や障害者向けの手すりの取り付けや段差をなくす「バリアフリーリフォーム減税」。

介護保険から補助金が出ていますし、市町村によっては別に補助金が出されています。

同じように省エネリフォーム減税にも補助金が出るかもしれません。

今後の動きに注目です。

【減税制度を利用するときに注意】

（1）この省エネリフォーム減税制度は、今の住宅ローン減税制度とどちらかを選択します。

住宅ローンの組み方によって、有利不利が出てくるので要注意です。

（2）所得税の減税制度を受けるには、建築士の証明書を準備して確定申告が必要ですので、少々面倒です。

（3）固定資産税の減税を受けるには、市町村へ申請が必要です。

【要するに申請が必要です】

減税制度を受けるには、税務署や市町村へ自分で申請しないといけません。

このことを知っている人と知らない人では、大きな違いです。

【そもそも減税制度ができた理由は？】

環境問題・省エネルギーなどの促進を税制面からサポートするために作られました。