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先日、「土地の路線価評価が高すぎるので、不動産鑑定士に鑑定依頼をしました」というブログを書いています。

【不動産鑑定士の鑑定評価により、土地の評価額が1500万円下がりました】

先日、不動産鑑定士より、鑑定評価の報告がありました。
鑑定評価によると、土地の評価額が1500万円下がる結果となりました。

相続税は、単純に、次の算式で計算することができると思います。
相続税＝相続財産の評価額×相続税の税率

土地の評価額が下がるということは、相続税も安くなります。
もし、相続税の税率が50％の方ですと、1500万円×50％＝750万円。
相続税の税率が10％の方でも、1500万円×10％＝150万円。
の相続税の節税につながりました。

【土地の評価額は、合計2000万円下がりました】

そして、長嶋自身の役所調査で、既に別の土地について評価額を500万円下げています ので、不動産鑑定士の鑑定評価と合わせて、土地の評価額を2000万円下げたことになります。
同じように、相続税の税率が50％の方ですと、2000万円×50％＝1000万円。
相続税の税率が10％の方でも、2000万円×10％＝200万円。
の相続税の節税につながりました。

【土地を選ぶのは現地調査をした税理士の判断】

今回、不動産鑑定士へ鑑定依頼をしたのは、一つの土地だけです。
土地は、全部で10個程度ありましたが、その中から評価額が下がりそうな土地を長嶋が選び、不動産鑑定士へ鑑定依頼をしました。
土地の評価額を下げられそうかどうかの判断は、税理士の判断になります。

全国的な統計によると、相続財産の6割は、土地や建物などの不動産であると言われています。
つまり、税理士は相続税ではなく「実物の不動産そのものを知っている」必要があると思います。
逆に言えば、不動産を知らなければ相続税の申告ができないと言えるのではないでしょうか。

「実物の不動産そのものを知っている」とは、相続税の路線価評価ではなく、実際の取引価格（時価）はどれくらいなのかを判断できる経験と知識を持っていることだと思います。
相続税の路線価評価を信用していたら、土地の評価額を1500万円下げることができず、余分な相続税を750万円支払っていたことになるのですから・・・。

相続税は払う必要はありますが、余分な相続税を払う必要はまったくないと思います。

【実質的な相続税の節税効果は、不動産鑑定士の報酬を考慮するべき】

もし、不動産鑑定士へ支払う報酬が50万円とすれば、これは相続税を節税するための経費になります。
実質的な相続税の節税効果は、不動産鑑定士の報酬を考慮するべきだと思います。
もし、相続税の税率が50％の方ですと、
750万円（節税できた相続税）-50万円（不動産鑑定士へ支払う報酬）＝700万円（実質的に節税できた相続税）。
というように計算できると思います。

少々の費用を払ってでも、不動産鑑定士に鑑定依頼をしたほうが良かった典型的な事例です。

【不動産鑑定士に鑑定依頼をすれば良いというわけではありません】

すべての土地について、不動産鑑定士に鑑定依頼をすれば良いというわけではありません。
不動産鑑定士への報酬は、一つの土地について、数十万円～数百万円かかることもあります。
もし、土地が10個あり、すべての土地について鑑定依頼をすると、数百万円～数千万円の報酬を支払うことになります。
それでは、相続税の節税効果よりも不動産鑑定士へ支払う報酬の金額が多くなる可能性が高いので、まったく意味がありません。

したがいまして、不動産鑑定士への鑑定依頼は、土地を選ぶ必要があります。
繰り返しになりますが、長嶋が不動産鑑定士へ鑑定依頼をしたのは、一つの土地だけです。